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5種二手房買不得

2019-08-05 來源:
 
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    在二手房屋的買賣過程中,有不少類似于“小產權房”這樣會存疑問、存風險的地方,購房者都應該弄個清楚明白,避開這些“買不得”的房子。

  近一段時間以來,“小產權房”市場又有些暗流涌動。連日來,國土資源部、住房和城鄉建設部聯合發文,再次強調堅決查處“小產權房”建設、銷售行為。然而,類似的貪圖“小產權房”便宜、寄希望于“轉正”、蒙混過關等情況仍有出現。

  其實,在二手房屋的買賣過程中,有不少可能會存疑問、存風險的地方,購房者都應該弄個清楚明白,避開這些“買不得”的房子。

  權屬不明的不買

  產權不明確的房屋是購房者首先要避開的。按照物權法的規定,不動產物權設立、變更、轉讓和消滅,都應依照法律規定登記,經依法登記,才發生效力;而未經登記的,則不發生效力。因此買房前,我們就要核對出賣人是否具有產權。物權法和建設部《城市房屋權屬登記管理辦法》還規定,不動產權屬證書是權利人享有物權的證明,是權利人依法擁有房屋所有權的唯一合法憑證,是國家對房屋所有權的確認。因此,查明賣方提交證書的真實性也要放在首位。

  同時,土地權屬不清的房屋也買不得,“小產權房”問題就是如此。根據土地管理法的規定,我國土地所有權包括兩種方式,即國家土地所有權和集體土地所有權。城市居民從事建設應當依法使用國有土地,農村居民每可申請一處宅基地,農村土地不能用于非農用途,因此才說大量存在的利用農村集體土地建設的房屋對外出售的“小產權房”是不受法律保護的。

  違規違章的不買

  違章建筑是指未經主管部門許可而擅自動工新建的各種建筑物,主要是指房屋。從違章建設人有無土地使用權的角度來講,違章建筑大體可分為兩種情況:一是建造人未合法取得土地使用權即擅自建造房屋;二是在已經取得使用權的土地上,但尚未取得建設規劃許可證等相關批準文件的情況下擅自建造房屋。這兩種情況下建設人均不能取得房屋的合法所有權,還可能被規劃部門認定為違章建筑后而令其拆除或強行拆除,因此購房者購買此類房屋是沒有任何權利保障。

  另外,可能被列為危房的房屋也要避開。如果房屋一旦屬于危房,不但居住會有安全隱患,而且也沒有了其他的利用價值,因此購房時一定要了解房屋的房齡、結構等情況,做出是否屬于危房的初步判斷。進一步的,還要小心已經被列人拆遷范圍的房屋。通常情況下,被列入拆遷范圍的戶口是被凍結的,而已列入拆遷公告的房屋,房地產交易管理部門將不予辦理過戶。如果購買了此種房屋,將會面臨很大風險。一般情況下一兩年內將被拆遷的房子,能夠在各區的房地產交易所(中心)查到。此外,購房者還可以向所在區縣房管局的拆遷科咨詢相關情況,或者到當地派出所詢問一下這里的戶口是否己被凍結、委托中介公司幫助查詢等等。

  “聲明”缺失的不買

  房屋所有權共有是最需要多方聲明的,共有意味著房屋的所有權人不是一個人,例如,夫妻共有房產、兩方或多方共同出資取得的房產、多個繼承人因繼承而共同所有的房產等,其中最典型的就是夫妻雙方婚后取得的房產屬于夫妻共同財產。在共有的狀態下,共有人對房屋均享有權利,這時如果共有人之一擅自將房屋出售,實際上是將其他共有人所占有的房產份額也進行了處分,那么勢必將侵害其他共有人的利益。為此,共有人要處分房屋,必須征得其他共有人的書面聲明同意。否則,即使進行了處分,這種處分也是無效的。由于二手房大多是夫妻或家庭成員共同財產,購買未取得共有人同意出售的二手房會惹上麻煩。

  即使沒有共有關系而只有租賃關系,也可能出現問題。按合同法規定,出售房屋時應通知承租人,同等條件承租人有優先購買權。因此在購買二手房時,還應考察所購房屋是否存在租賃關系。如出售人沒有通知承租人,沒有承租人書面聲明放棄優先購買權承諾,買房后也會有后患。

  抵押查封的不買

  抵押是指債務人或第三人不轉移對抵押財產的占有,將該財產作為債權的擔保。債務人不履行債務時,債權人有權依照法律規定以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。由于抵押權是一種物的擔保,其最大的特性就是優先受償權。因此將已經抵押的房產進行轉讓會損害抵押權人的利益,為此,《物權法》明確規定,抵押期間,抵押人未經抵押權人同意,不得轉讓抵押財產,但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。顯然,如果購房者稀里糊涂購買已被抵押的房屋,無疑是要上當受騙的。

  同樣的,被法院、檢察院、公安機關、海關等國家機關查封和扣押的房屋,其所有權的轉移不得對抗這種公權力。如被執行人無金錢給付能力的,法院有權裁定對被執行人的其他財產采取查封、扣押措施;被執行人或其他人擅自處分已被查封、扣押、凍結財產的,法院有權責令責任人限期追回財產或承擔相應的賠償責任。因此,司法機關已保全、查封的房屋也是不能買的。

  轉讓條件不符的不買

  最后,不符合房屋轉讓條件的房屋也買不得。比如,按照國家保障性住房的相應規定,經濟適用房屬政策性住房,購房人擁有有限產權,不滿5年,不得直接上市交易,確需轉讓的,由政府進行回購。滿5年轉讓應向政府繳納土地收益等價款,政府可優先回購;購房人向政府交納土地收益等價款后,才可以取得完全產權。因此,對不符合轉讓條件的二手房也要當心。

  還有的單位在向職工出售房改房時,在售房合同中作出了某些限定,如“未住滿五年不得轉讓”等,因此購買房改房時也要注意查看原購房合同是否有此類的特殊約定。另外,一些房改房的面積是根據員工的行政級別、工齡等因素確定的,在二次轉讓時如原產權單位認定超標,則必須先將超標問題處理完畢才可上市交易,購房者所購買的房屋只能是超標已經處理的房屋。


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